Un logement classé F ou G n’est pas invendable. Il faut le redire, car je rencontre régulièrement des propriétaires persuadés du contraire : en 2026, la vente d’une « passoire thermique » reste parfaitement légale, et ces biens trouvent preneur. Les logements étiquetés E, F ou G représentaient encore près de 40 % des ventes de logements anciens en 2024, selon les Notaires de France.
En revanche, vendre un F ou un G ne se fait plus comme il y a cinq ans. Les obligations se sont empilées, la décote est devenue mesurable, et les acheteurs arrivent en visite avec le calendrier de la loi Climat et Résilience en tête. Voici ce qui s’applique réellement cette année, et les stratégies qui fonctionnent sur le terrain, dans le Grésivaudan comme ailleurs.
Ce que la loi impose vraiment pour vendre un F ou un G
Premier prérequis : un DPE en cours de validité. Tous les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ont expiré, les derniers fin 2024. Si le vôtre date de cette époque, il faudra en refaire un selon la méthode de calcul actuelle avant la mise en vente.
Deuxième prérequis, le plus structurant : l’audit énergétique réglementaire. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle — ou d’un immeuble entier détenu par un seul propriétaire — classée F ou G impose de faire réaliser cet audit et de le remettre à l’acquéreur dès la première visite. L’obligation s’est étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et touchera les classes D à partir de 2034. Les appartements en copropriété classique n’y sont pas soumis.
Cet audit propose des scénarios de travaux par étapes, chiffrés, avec les aides mobilisables. Mon conseil : ne le subissez pas, utilisez-le. Un audit bien fait objective le montant des travaux, cadre la négociation et coupe court aux chiffrages fantaisistes que certains acheteurs avancent en visite.
Troisième prérequis : l’affichage. Toute annonce portant sur un logement F ou G doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Inutile d’espérer la noyer en bas de page : l’étiquette figure de toute façon sur l’annonce, autant assumer et argumenter.
| Échéance | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Depuis janvier 2022 | Mention « logement à consommation énergétique excessive » obligatoire dans les annonces F et G |
| Depuis août 2022 | Gel des loyers des logements F et G |
| Depuis avril 2023 | Audit énergétique obligatoire pour vendre une maison classée F ou G |
| Depuis janvier 2025 | Interdiction de louer les G (nouveaux baux, renouvellements) ; audit étendu aux classes E |
| Depuis janvier 2026 | Nouveau calcul du DPE : coefficient de l’électricité abaissé, environ 850 000 logements reclassés |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les E ; audit étendu aux classes D |
Location : ce qui se joue dans la tête de votre acheteur
La loi n’interdit pas de vendre une passoire thermique ; elle interdit progressivement de la louer. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent : impossible de signer un nouveau bail, de le renouveler ou de le laisser se reconduire tacitement sans s’exposer à un recours du locataire. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.
Pourquoi en parler dans un article consacré à la vente ? Parce que votre acheteur, lui, y pense. Un investisseur intègre le coût des travaux nécessaires pour pouvoir louer ; un acquéreur occupant sait qu’il devra tôt ou tard rénover, ne serait-ce que pour revendre dans de bonnes conditions. Ce calendrier est le vrai moteur de la négociation sur les biens F et G — bien davantage que la facture de chauffage elle-même.
La décote « valeur verte » : des chiffres, pas des impressions
Les notaires mesurent chaque année l’impact de l’étiquette énergie sur les prix réellement signés : c’est la « valeur verte ». Les derniers chiffres publiés sont nets. À caractéristiques comparables, une maison classée G se vend en moyenne environ 25 % moins cher qu’une maison classée D ; pour un appartement, l’écart est de l’ordre de 12 %. Et la tendance s’accentue : l’écart entre une maison E et une maison D est passé d’environ 5 % en 2021 à près de 9 % aujourd’hui.
Sur mon secteur, je retrouve ces ordres de grandeur dans les données DVF. Mon observatoire des prix couvre 12 801 ventes sur 72 communes entre Grenoble et le Grésivaudan. À Villard-Bonnot, par exemple, les 82 maisons vendues en 2024-2025 s’échelonnent de 1 792 à 4 590 €/m², pour une médiane à 3 450 €/m². Une amplitude de un à deux et demi sur la même commune : l’état général et la performance énergétique expliquent une grande partie de cet écart, les maisons en bas de fourchette étant très majoritairement des biens des années 1950-1970 jamais rénovés — précisément ceux qui affichent un F ou un G.
Conséquence pratique : le « prix au m² de la commune » ne veut rien dire pour une passoire thermique. La référence pertinente, c’est le bas de la fourchette des ventes comparables, corrigé du coût réel des travaux. D’où l’intérêt de partir des transactions enregistrées, pas des annonces en ligne qui, elles, affichent des prix espérés.
Le réflexe 2026 : revérifier son DPE avant toute décision
Nouveauté de cette année : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé de 2,3 à 1,9. Concrètement, les logements chauffés à l’électricité gagnent des points : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique sans le moindre travail, et aucun logement n’est déclassé. Si votre DPE a été édité avant 2026, une attestation de reclassement peut être téléchargée gratuitement sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite de diagnostiqueur (le détail sur economie.gouv.fr).
Ce n’est pas un détail. En début d’année, j’ai estimé une maison des années 1970 au pied de Belledonne : convecteurs électriques d’origine, simple vitrage au nord, DPE G daté de 2023. L’attestation l’a fait passer en F. Rien n’a changé dans la maison, mais tout a changé dans le dossier : plus d’interdiction de location immédiate, un discours différent en visite, une négociation repartie sur des bases saines. Avant de provisionner une décote ou des travaux, vérifiez ce point. Cela prend dix minutes.
Trois stratégies pour vendre, et comment trancher
1. Vendre en l’état, au prix juste
C’est la voie la plus simple, et souvent la bonne : quand les travaux dépassent le seul volet énergétique (toiture, structure, distribution des pièces), quand le bien vient d’une succession, ou quand vous n’avez ni le temps ni l’envie de piloter un chantier. Ma méthode : partir de la valeur du bien rénové sur le marché local, retrancher le coût des travaux chiffrés par l’audit, puis une marge pour l’aléa et la durée du chantier. Un G affiché au prix d’un bien rénové ne se vend pas ; le même bien au prix cohérent part dans des délais normaux. Sur le terrain, je vois surtout des passoires qui s’éternisent parce qu’elles sont surévaluées de 15 à 20 % — pas parce qu’elles seraient invendables.
2. Réaliser des travaux ciblés avant la vente
Sortir de l’étiquette G peut suffire à élargir nettement le cercle des acheteurs, notamment les investisseurs qui veulent louer sans délai. L’audit énergétique vous donne les scénarios : souvent, l’isolation des combles, le remplacement d’un système de chauffage vieillissant ou de quelques menuiseries permettent de gagner une classe. Attention en revanche à ne pas sur-investir : chaque euro de travaux n’est pas récupéré à la revente, surtout sur les finitions. Je recommande de ne financer que les travaux qui changent l’étiquette ou lèvent un blocage identifié — jamais une rénovation complète « pour faire joli » juste avant de vendre.
3. Vendre le projet : faire des aides un argument pour l’acheteur
Les aides à la rénovation bénéficient surtout… à votre acheteur. Au moment où j’écris ces lignes, le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert (février 2026) et le parcours « rénovation d’ampleur », avec accompagnement obligatoire, reste accessible aux logements classés E, F ou G pour les projets permettant de gagner au moins deux classes énergétiques, avec des plafonds de dépenses de 30 000 à 40 000 € HT selon l’ambition du chantier. Un dossier de vente qui contient l’audit, deux ou trois devis d’artisans locaux et une simulation d’aides transforme une « passoire » en projet chiffré. C’est une préparation que je fais systématiquement sur ce type de bien : l’acheteur ne finance plus une inconnue, il finance un plan.
À qui plaisent les DPE F et G ?
Contrairement à ce qu’on lit souvent, il existe une vraie demande pour ces biens, à condition que le prix intègre les travaux :
- Les investisseurs rénovateurs, qui cherchent précisément la décote pour créer de la valeur et savent piloter un chantier ;
- Les artisans et les bons bricoleurs, qui neutralisent une partie du coût des travaux par leur propre main-d’œuvre ;
- Les primo-accédants qui achètent d’abord un emplacement : dans des communes recherchées comme Villard-Bonnot, ou plus abordables comme Allevard (médiane autour de 1 900 €/m²), la maison à rénover est parfois le seul ticket d’entrée ;
- Les marchands de biens, en dernier recours : rapides, mais avec des offres nettement en dessous du marché.
Ce qu’il faut retenir
Vendre une passoire thermique en 2026, c’est possible, encadré et surtout prévisible : un DPE à jour — et revérifié après la réforme de janvier —, un audit énergétique transformé en argumentaire, un prix construit à partir des ventes réelles et du coût des travaux. Le reste est affaire de méthode et de transparence.
Si vous vous posez la question pour votre propre bien, commencez par l’estimation en ligne : deux minutes, sur la base des ventes DVF de votre commune. Et pour aller plus loin — audit, stratégie de prix, préparation du dossier —, je détaille ma méthode sur la page vendre son bien dans le Grésivaudan. Le premier rendez-vous est offert.
Questions fréquentes
Est-il interdit de vendre une passoire thermique en 2026 ?
Non. La loi Climat et Résilience encadre la location — les G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F suivront en 2028 — mais elle n’interdit pas la vente. Il faut simplement un DPE valide, un audit énergétique pour les maisons, et la mention obligatoire dans l’annonce.
Quelle décote pour un logement classé F ou G ?
D’après la dernière étude « valeur verte » des Notaires de France, une maison classée G se vend en moyenne environ 25 % moins cher qu’une maison comparable classée D ; l’écart est d’environ 12 % pour un appartement. La décote réelle dépend toutefois de la commune et de la tension du marché local.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
Oui pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété : depuis avril 2023 pour les classes F et G, depuis janvier 2025 pour les classes E. L’audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite. Les appartements en copropriété classique ne sont pas concernés par cette obligation.
Mon DPE peut-il s’améliorer sans travaux en 2026 ?
Oui, si le logement est chauffé à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire. Une attestation gratuite se télécharge sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Vous vendez dans le Grésivaudan ou le bassin grenoblois ?
Estimez votre bien en 2 minutes sur les ventes réellement signées chez le notaire — estimation offerte, sans engagement. Ou appelez-moi directement : 07 71 94 77 89.
— David Musto, conseiller immobilier BSK à Villard-Bonnot. Données : base DVF (DGFiP) · observatoire des 72 communes.